EVENWICHTIGE CONTRACTEN
Succesvolle bouwprojecten beginnen met duidelijke en evenwichtige afspraken.
Wanneer verantwoordelijkheden liggen bij de partij die ze het best kan beheersen, ontstaat een sterke basis van samenwerking en vertrouwen. Evenwichtige contractuele bepalingen zorgen zo voor een efficiënte uitvoering, een stabiele, betrouwbare en respectvolle samenwerking binnen de bouwketen en kwaliteitsvolle resultaten die door iedereen worden gedragen.
Anderzijds zou het niet volgen van deze evenwichtige contractbepalingen kunnen betekenen dat de opdrachtgever geen voorstander zou zijn van een stabiele en betrouwbare en respectvolle samenwerking binnen de bouwketen.
ADEB-VBA heeft hieronder een lijst contractbepalingen opgelijst die een voorwaarde zijn voor het succes van bouwprojecten. Deze contractbepalingen worden al toegepast door belangrijke opdrachtgevers (zowel publiek al private); door ze hier op te nemen, wenst ADEB-VBA enerzijds breed te informeren maar anderzijds ook alle opdrachtgevers aan te zetten om ze systematisch voor alle aanbestedingen toe te passen.
Klik op het onderwerp dat je interesseert om het direct te lezen:
1. Ontwerp en uitvoering
De hoofdaannemer kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor het ontwerp van de opdrachtgever. Het ontwerp valt onder de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Dat betekent dat de opdrachtgever instaat voor de volledigheid en de haalbaarheid van het ontwerp en dat hij ervoor moet zorgen dat de plannen en specificaties beantwoorden aan de functionele en technische eisen van het project. De aannemer heeft hierbij wel een plicht tot loyale samenwerking: hij moet de aangeleverde ontwerpen te goeder trouw nakijken, nagaan of er manifeste tegenstrijdigheden, onduidelijkheden of uitvoeringsproblemen zijn en hierover opmerkingen of waarschuwingen formuleren. Wanneer zich ontwerpfouten of gebreken voordoen die niet redelijkerwijze door de aannemer konden worden ontdekt, kan de hoofdaannemer hiervoor niet aansprakelijk worden gesteld. De rolverdeling is duidelijk: de opdrachtgever bepaalt wat er moet worden gebouwd, de aannemer bepaalt hoe dit technisch en praktisch wordt uitgevoerd. Door deze afbakening van verantwoordelijkheden blijft het eindresultaat gewaarborgd: de opdrachtgever behoudt de regie over de inhoud van het project, terwijl de aannemer zijn vakmanschap en technische knowhow kan inzetten om dit ontwerp op een correcte en kwaliteitsvolle manier te realiseren.
De opdrachtgever moet aan de hoofdaannemer een duidelijke startdatum kunnen geven. Voor de opdrachtgever betekent het opnemen van een duidelijke startdatum in het contract meer controle over de coördinatie van het project, een betere financiële planning en minder risico op discussies over vertragingen. Ook kan hij zo zijn voorbereidingen, zoals vergunningen en terreinbeschikbaarheid, beter afstemmen. Voor de aannemer biedt een vaste startdatum zekerheid voor de planning van ploegen, leveranciers en onderaannemers. Bovendien kan hij zo de uitvoeringstermijnen correct berekenen en efficiënt materiaalbeheer organiseren. Een contractueel vastgelegde startdatum waarborgt aldus voorspelbaarheid en evenwicht tussen de wederzijdse verplichtingen.
2. Startdatum van de werken
3. Samenwerking met nevenaannemers
De hoofdaannemer is niet verantwoordelijk voor het werk geleverd door nevenaannemer. Wel kan hij belast worden met de praktische coördinatie van deze partijen, bijvoorbeeld om de planning en toegang tot de werf op elkaar af te stemmen . Dit zorgt voor een efficiënte uitvoering van het project, maar zonder dat dit aanleiding geeft tot aansprakelijkheid van de hoofdaannemer voor fouten of tekortkomingen die buiten zijn controle vallen. Voor de opdrachtgever biedt deze regeling transparantie, omdat elke nevenaannemer rechtstreeks verantwoordelijk blijft voor de kwaliteit van zijn eigen werk en hierop ook kan worden aangesproken.
Beheer van kopers of gebruikers De hoofdaannemer kan niet de contactpersoon zijn voor de kopers en de gebruikers. Op die manier blijft de communicatie met deze derden helder, centraal en eenduidig. Dit voorkomt dat er tegenstrijdige instructies of verwachtingen ontstaan. Voor de opdrachtgever betekent dit dat hij de regie behoudt over de commerciële en functionele afspraken met kopers en gebruikers, zoals wijzigingen in afwerkingen, keuzes van materialen of meldingen van specifieke noden. Hij kan zo rechtstreeks waken over de contractuele afspraken en vermijden dat de hoofdaannemer verplichtingen op zich neemt die niet voorafgaandelijk zijn overeengekomen. Voor de hoofdaannemer biedt dit het voordeel dat hij zich volledig kan concentreren op de technische uitvoering en de kwaliteitsvolle realisatie van het project, zonder afgeleid te worden door individuele wensen of vragen die buiten zijn contractuele opdracht vallen. Dit bevordert een efficiënte organisatie van de werf, beperkt het risico op misverstanden en faalkosten en draagt bij tot een vlottere samenwerking.
4. Beheer van kopers of gebruikers
5. Aansprakelijkheid voor schade
De aannemer is niet verantwoordelijk voor de indirecte schade. De aannemer draagt de verantwoordelijkheid voor alle rechtstreekse schade die voortvloeit uit zijn prestaties, zodat de opdrachtgever de zekerheid heeft dat materiële schade of gebreken aan de werken worden hersteld of vergoed. Voor schade die slechts onrechtstreeks ontstaat is de aannemer daarentegen niet aansprakelijk. Deze beperking is noodzakelijk omdat indirecte schade vaak moeilijk te voorzien en onevenredig groot kan zijn in verhouding tot de aannemingssom. Voor de opdrachtgever biedt dit duidelijkheid: hij weet dat de kern van de overeenkomst, namelijk een correcte uitvoering en herstel van directe gebreken, steeds gewaarborgd blijft. Voor de aannemer schept dit rechtszekerheid en voorkomt het dat hij geconfronteerd wordt met onbeheersbare risico’s die niet in verhouding staan tot zijn opdracht. Hierdoor kunnen beide partijen hun risico’s correct inschatten.
De aansprakelijkheid van de aannemer voor licht verborgen gebreken wordt vastgelegd in onderling overleg tussen partijen. Deze termijn moet voldoende ruim zijn om de opdrachtgever de mogelijkheid te bieden gebreken te laten verhelpen die bij de oplevering redelijkerwijze niet konden worden vastgesteld. Tegelijk moet zij voor de aannemer duidelijke grenzen en rechtszekerheid bieden, zodat hij binnen een redelijke periode aanspreekbaar blijft zonder een onevenredig langdurige aansprakelijkheid te dragen. Uiteraard blijft de dwingende tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk bedreigen, onverminderd van toepassing. Op die manier kan per project een evenwichtige regeling worden overeengekomen, die zowel de bescherming van de opdrachtgever als de beheersbaarheid van de risico’s voor de aannemer waarborgt.
6. Licht verborgen gebreken
7. Prijsaanpassing bij onvoorziene omstandigheden
Prijsaanpassing bij onvoorziene omstandigheden moeten in het contract voorzien zijn. Dit stelt zowel de opdrachtgever als de aannemer in staat om, bij significante wijziging van de kostprijs van bijvoorbeeld materialen het contract te heronderhandelen. Voor de opdrachtgever betekent dit dat het project economisch haalbaar blijft. Voor de aannemer creëert dit rechtszekerheid en een contractueel kader waarin onvoorziene extra lasten kunnen worden doorberekend of gecompenseerd, zodat hij financieel niet onevenredig wordt benadeeld.
Vertragingsboetes moeten proportioneel zijn en met een duidelijk plafond. Vertragingsboetes dienen contractueel proportioneel te worden vastgesteld en voorzien te zijn van een duidelijk maximum. Voor de opdrachtgever betekent dit dat hij verzekerd is van een instrument om tijdige uitvoering af te dwingen, terwijl de financiële gevolgen van vertraging transparant en vooraf bepaalbaar blijven. Voor de aannemer biedt een dergelijke regeling rechtszekerheid. Hij weet namelijk welke financiële aansprakelijkheid maximaal kan worden aangerekend bij vertraging, waardoor het bedrag niet disproportioneel en onvoorspelbaar oploopt.
8. Redelijke vertragingsboetes
9. Wijziging of beëindiging van de overeenkomst
De aannemer heeft het recht op een billijke vergoeding bij fundamentele wijzigingen of beëindiging van de overeenkomst. Bij fundamentele wijzigingen van het project of bij beëindiging van de overeenkomst heeft de aannemer recht op een billijke vergoeding voor de reeds uitgevoerde werkzaamheden, gemaakte kosten en gedane investeringen. Het biedt een basis voor een eerlijke vergoeding en voorkomt dat hij werk moet uitvoeren onder onbillijke voorwaarden. De financiële stabiliteit en continuïteit van zijn activiteiten worden gewaarborgd. Voor de opdrachtgever creëert deze regeling op zijn beurt duidelijkheid en voorspelbaarheid: de voorwaarden voor wijziging of beëindiging zijn contractueel vastgelegd.
De aannemer heeft het recht de werken tijdelijk te schorsen bij niet-betaling. De aannemer kan zijn werkzaamheden opschorten totdat de verschuldigde bedragen zijn betaald, waardoor hij niet onnodig middelen en personeel inzet zonder vergoeding. Dit geeft hem bovendien een instrument om de naleving van het contract af te dwingen en financiële risico’s te beperken. Tegelijkertijd behoudt de opdrachtgever het recht om betalingen op te schorten wanneer de aannemer de werken niet volgens de overeengekomen planning uitvoert. Deze regeling creëert een contractueel duidelijk kader ter bescherming van de wederzijdse belangen, waarborgt de correcte uitvoering van de werkzaamheden en de tijdige betaling en voorkomt dat een van de partijen eenzijdig wordt blootgesteld aan onevenredige risico’s.
10. Recht te schorsen bij niet-betaling en niet-uitvoering
11. Bank- en betalingsgaranties
Ook de aannemer heeft recht op een betalingsgarantie. Het is algemeen aanvaard dat de opdrachtgever een bankgarantie kan verlangen voor de correcte voltooiing van de werken. Dit geeft de opdrachtgever zekerheid dat het project volledig en conform de overeenkomst wordt uitgevoerd en beschermt hem tegen het risico van niet-nakoming door de aannemer. Omgekeerd kan de aannemer op basis van het principe van wederkerigheid een betalingsgarantie van de opdrachtgever verlangen. Deze garantie kan bijvoorbeeld worden geregeld via een bankgarantie, een aftrekbaar voorschot gekoppeld aan de laatste voortgangsrapporten of een tripartiete overeenkomst met een financiële instelling. Voor de aannemer biedt dit rechtszekerheid en bescherming tegen het risico van onbetaalde prestaties, waardoor hij zijn middelen, personeel en materiaal efficiënt kan inzetten.
De ingebruikname gebeurt pas na de voorlopige oplevering. Voor de opdrachtgever betekent dit dat hij het gebruik van het bouwwerk kan starten met de zekerheid dat alle werkzaamheden correct en veilig zijn uitgevoerd en dat eventuele tekortkomingen tijdig zijn vastgesteld en genotificeerd. Voor de aannemer biedt deze regeling duidelijkheid over de afbakening van verantwoordelijkheden. Tot het moment van voorlopige oplevering blijft hij namelijk verantwoordelijk voor de uitvoering en eventuele gebreken. Daarna beginnen de garanties en aansprakelijkheden duidelijk te lopen. Bovendien zorgt dit ervoor dat de garantietermijn op een vast en contractueel overeengekomen moment aanvangt. Door de ingebruikname te koppelen aan de voorlopige oplevering ontstaat een gestructureerde en transparante overgang van uitvoering naar gebruik.
12. Ingebruikname na voorlopige oplevering
13. Definitieve oplevering
De definitieve oplevering gebeurt binnen een redelijke termijn en mag niet onredelijk worden uitgesteld. De opdrachtgever mag de definitieve oplevering niet op onredelijke wijze vertragen om nieuwe werkzaamheden op te leggen die niet onder de verantwoordelijkheid van de aannemer vallen of om de vrijgave van het resterende saldo van de aanneming te blokkeren. Voor de aannemer biedt deze bepaling rechtszekerheid en bescherming tegen misbruik. Hij kan er immers op vertrouwen dat de afronding van het project en de betaling van het contractuele saldo niet worden belemmerd door eisen die buiten zijn contractuele verplichtingen vallen. Dit maakt het voor de aannemer mogelijk zijn afrondingswerkzaamheden efficiënt te plannen en middelen optimaal in te zetten, zonder onredelijke vertraging of financiële risico’s. Voor de opdrachtgever betekent dat de voorwaarden voor oplevering en betaling helder en transparant zijn vastgelegd, waardoor hij op een gecontroleerde manier kan toezien op de uitvoering en eventuele gebreken kan vaststellen.
