CONTRATS
ÉQUILIBRÉS
​Des projets de construction réussis commencent par des accords clairs et équilibrés
​Lorsque les responsabilités sont confiées à la partie la plus à même de les assumer, cela crée une base solide de collaboration et de confiance. Des dispositions contractuelles équilibrées permettent ainsi une exécution efficace, une collaboration stable, fiable et respectueuse au sein de la chaîne de construction, ainsi que des résultats de qualité partagés par tous.
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À l’inverse, ne pas suivre ces principes contractuels équilibrés pourrait indiquer que le maître d’ouvrage ne favorise pas une coopération stable, fiable et respectueuse dans le secteur.
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L’ADEB-VBA a listé ci-dessous une série de clauses contractuelles qui sont des conditions essentielles à la réussite des projets de construction. Ces dispositions sont déjà appliquées par des maîtres d’ouvrage importants (tant publics que privés). En les partageant ici, l’ADEB-VBA souhaite d’une part informer largement, et d’autre part inciter tous les maîtres d’ouvrage à les adopter systématiquement dans leurs appels d’offres.
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1. Conception et exécution
Le maître d’ouvrage ne peut engager la responsabilité de l’entrepreneur principal pour la conception du projet. La conception relève exclusivement de la responsabilité du maître d’ouvrage. Celui-ci garantit l’exhaustivité et la faisabilité de ladite conception et veille à ce que les plans et spécifications répondent aux exigences fonctionnelles et techniques du projet. L’entrepreneur principal demeure toutefois tenu à une obligation de collaboration loyale : il lui incombe de vérifier de bonne foi les documents remis, d’identifier d’éventuelles contradictions manifestes, imprécisions ou difficultés d’exécution et d’émettre, le cas échéant, des observations ou avertissements. En cas d’erreurs ou de vices de conception non raisonnablement décelables, l’entrepreneur principal ne pourra être tenu pour responsable. La répartition des rôles est claire : le maître d’ouvrage détermine ce qui doit être construit, l’entrepreneur détermine la manière dont cette construction est exécutée sur le plan technique et pratique. Cette délimitation des responsabilités garantit le résultat final : le maître d’ouvrage conserve la maîtrise du contenu du projet, tandis que l’entrepreneur met en œuvre son expertise et son savoir-faire technique afin de réaliser l’ouvrage de manière correcte et qualitative.
Le maître d’ouvrage doit communiquer à l’entrepreneur principal une date de début précise. L’insertion d’une date de début claire dans le contrat confère au maître d’ouvrage un meilleur contrôle sur la coordination du projet, une planification financière plus rigoureuse et une réduction des risques de contestations relatives aux retards. Elle lui permet également de mieux organiser ses préparatifs, notamment en matière d’autorisations et de disponibilité du terrain. Pour l’entrepreneur, une telle date de début constitue une garantie de planification pour ses équipes, fournisseurs et sous-traitants. Elle lui permet en outre de calculer correctement les délais d’exécution et d’organiser efficacement la gestion des matériaux. La fixation contractuelle d’une date de commencement assure dès lors la prévisibilité et l’équilibre des obligations réciproques.
2. Date de début des travaux
3. Collaboration avec les sous-traitants ou co-traitants
L’entrepreneur principal n’est pas responsable des travaux exécutés par des entrepreneurs concurrents. Il peut toutefois être chargé de la coordination pratique de ces derniers, notamment afin d’harmoniser le planning et l’accès au chantier. Cette mission favorise une exécution efficace du projet, sans pour autant entraîner une quelconque responsabilité de l’entrepreneur principal pour les erreurs ou manquements échappant à son contrôle. Pour le maître d’ouvrage, cette disposition garantit la transparence, chaque entrepreneur restant directement et exclusivement responsable de la qualité de ses propres prestations.
Gestion des acquéreurs ou des utilisateurs : l’entrepreneur principal ne peut être désigné comme interlocuteur direct. Cette règle permet de maintenir une communication claire, centralisée et univoque avec les tiers, et d’éviter l’apparition d’instructions ou attentes contradictoires. Le maître d’ouvrage conserve ainsi la maîtrise des relations commerciales et fonctionnelles avec les acquéreurs et utilisateurs, notamment en ce qui concerne les modifications des finitions, les choix de matériaux ou les besoins spécifiques signalés. Ce mécanisme lui permet de contrôler directement le respect des engagements contractuels et d’éviter que l’entrepreneur principal ne contracte des obligations qui n’auraient pas été préalablement convenues. L’entrepreneur bénéficie, quant à lui, de la possibilité de se concentrer exclusivement sur l’exécution technique et qualitative de l’ouvrage, sans être détourné de sa mission contractuelle par des demandes individuelles extérieures. Cela favorise une organisation efficiente du chantier, réduit les risques de malentendus et de coûts supplémentaires et renforce la coopération.
4. Gestion des acquéreurs ou des utilisateurs
5. Responsabilité en cas de dommages
L’entrepreneur n’est pas responsable des dommages indirects. Il assume l’entière responsabilité des dommages directs découlant de ses prestations, assurant ainsi au maître d’ouvrage la réparation ou l’indemnisation des dommages matériels ou des défauts de l’ouvrage. En revanche, il n’est pas responsable des dommages indirects, ceux-ci étant, par nature, difficiles à anticiper et pouvant être disproportionnés par rapport au montant du marché. Cette limitation procure au maître d’ouvrage la certitude que l’essentiel de la convention – à savoir l’exécution correcte et la réparation des défauts directs – demeure garanti. Pour l’entrepreneur, elle instaure une sécurité juridique et l’exonère de risques incommensurables et imprévisibles. Les deux parties peuvent dès lors évaluer correctement leurs risques respectifs.
La responsabilité de l’entrepreneur pour les vices cachés mineurs est limitée à cinq ans. Le maître d’ouvrage bénéficie encore d’un délai suffisant pour signaler les défauts qui n’auraient pu raisonnablement être détectés à la réception. L’entrepreneur dispose quant à lui de limites claires et d’une sécurité juridique, sa responsabilité étant bornée dans un délai raisonnable, sans risque d’une obligation indéfinie dans le temps. Il demeure entendu que la responsabilité décennale obligatoire relative aux vices graves compromettant la stabilité de l’ouvrage s’applique sans restriction. Cette disposition établit ainsi un équilibre : protection suffisante du maître d’ouvrage et gestion mesurée des risques de l’entrepreneur.
6. Vices cachés légers
7. Révision des prix en cas d'imprévus
Les adaptations de prix en cas de circonstances imprévues doivent être prévues contractuellement. Cette clause permet aux deux parties, en cas de modification significative des coûts (notamment des matériaux), de renégocier les conditions du contrat. Elle assure au maître d’ouvrage le maintien de la viabilité économique du projet et garantit à l’entrepreneur un cadre contractuel clair pour la répercussion ou la compensation des charges imprévues, afin qu’il ne subisse pas un désavantage financier disproportionné.
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Les pénalités de retard doivent être proportionnelles et plafonnées. Elles doivent être définies contractuellement de manière proportionnée et assorties d’un plafond clair. Pour le maître d’ouvrage, elles constituent un instrument efficace pour garantir le respect des délais, tout en assurant une transparence et une prévisibilité quant à leurs conséquences financières. Pour l’entrepreneur, elles établissent une sécurité juridique, lui permettant de connaître à l’avance l’étendue maximale de sa responsabilité pécuniaire et d’éviter ainsi des sanctions excessives ou imprévisibles.
8. Pénalités de retard raisonnables
9. Modification ou résiliation du contrat
L’entrepreneur a droit à une indemnité équitable en cas de modifications fondamentales du projet ou de résiliation du contrat. En cas de modifications substantielles ou de résiliation, l’entrepreneur doit recevoir une juste compensation couvrant les travaux exécutés, les coûts engagés et les investissements réalisés. Cette disposition assure une rémunération équitable et le protège contre des conditions d’exécution abusives. Elle préserve sa stabilité financière et la continuité de ses activités. Pour le maître d’ouvrage, elle garantit la clarté et la prévisibilité des conditions encadrant toute modification ou résiliation.
L’entrepreneur est en droit de suspendre temporairement les travaux en cas de non-paiement. Il peut interrompre ses prestations jusqu’au règlement des sommes dues, évitant ainsi d’engager ses ressources et son personnel sans contrepartie. Ce mécanisme constitue en outre un moyen de faire respecter le contrat et de limiter ses risques financiers. Le maître d’ouvrage conserve, parallèlement, le droit de suspendre ses paiements en cas de non-exécution des travaux selon le calendrier convenu. Cette disposition établit un cadre contractuel clair protégeant les intérêts réciproques, garantissant la correcte exécution des travaux, leur paiement en temps utile et prévenant l’exposition unilatérale de l’une des parties à des risques excessifs.
10. Droit de suspendre en cas de non-paiement ou non-exécution
11. Garanties bancaires et de paiement
L’entrepreneur bénéficie également d’un droit à une garantie de paiement. Il est admis que le maître d’ouvrage puisse exiger une garantie bancaire pour assurer la bonne exécution des travaux, ce qui le protège contre les manquements de l’entrepreneur. Par parallélisme, l’entrepreneur peut, en vertu du principe de réciprocité, exiger une garantie de paiement du maître d’ouvrage. Cette garantie peut notamment prendre la forme d’une garantie bancaire, d’une avance déductible liée aux derniers rapports d’avancement ou d’une convention tripartite avec un établissement financier. Elle procure à l’entrepreneur une sécurité juridique et le protège contre le risque de non-paiement, lui permettant ainsi d’utiliser ses ressources de manière optimale.
La mise en service ne peut intervenir qu’après la réception provisoire. Le maître d’ouvrage peut commencer à utiliser l’ouvrage en étant assuré que l’ensemble des travaux a été exécuté correctement et en toute sécurité, et que les éventuelles déficiences ont été identifiées et signalées. Pour l’entrepreneur, cette règle clarifie la répartition des responsabilités : jusqu’à la réception provisoire, il reste responsable de l’exécution et des éventuels défauts ; à compter de cette réception, les garanties et responsabilités prennent effet. Cette disposition garantit que le délai de garantie commence à courir à une date contractuellement fixée. Elle instaure une transition claire et structurée entre l’exécution et l’utilisation de l’ouvrage.
12. Mise en service après la réception provisoire
13. Réception définitive
La réception définitive doit intervenir dans un délai raisonnable et ne peut être indûment différée. Le maître d’ouvrage ne peut retarder abusivement la réception définitive afin d’imposer de nouveaux travaux non imputables à l’entrepreneur ou de bloquer le paiement du solde contractuel. Pour l’entrepreneur, cette clause instaure une sécurité juridique et le prémunit contre les abus, lui garantissant que l’achèvement du projet et le règlement du solde ne seront pas compromis par des exigences extérieures à ses obligations contractuelles. Elle lui permet de planifier efficacement ses travaux de finition et de mobiliser ses ressources sans retard injustifié ni risques financiers disproportionnés. Pour le maître d’ouvrage, elle assure la fixation claire et transparente des conditions de réception et de paiement, tout en lui permettant de contrôler l’exécution et de constater les éventuels défauts.
